这是一个属于商业地产的大时代，每一位“淘金者”都是里面的小人物。小人物影响不了时代的洪流，只能被裹挟。

但每一个个体都在寻找属于自己的出路，只是不同的个体对于时代的判断不同，而活下来的都将成为这个大时代的缩影。

信韬商业投资管理也是商业地产大时代中的一员。在2019观点商业年会，董事总经理潘韬接受观点地产新媒体采访，讲述他们的故事。

“商业地产从来就不是蓝海，是一片充满着血腥的红海。”潘韬称：“不管对谁来讲，我不认为现在商业地产是特别好的窗口期。”

在他看来，对于整个商业地产而言，目前正处于低谷期、转型期。

主要原因有二：一是商业地产放量很大，从2008年开始，很大一部分钱投向了商业地产，商业地产项目的增速远远超过消费社会零售商品总额的涨幅。并且在此过程中，为了城市化进程，有超前的城市规划和设计。

二是商业地产的市场被电商侵占。潘韬指出，现在电商的渗透率是24%到25%，远超欧美市场。

“等于前有伏兵、后有追兵。”潘韬认为，未来3-5年，商业地产的任务中，转型是其中重要的一环。

潘韬表示：“现在整个商业的玩法，零售的玩法已经出现了很多本质的变化，内容和形式发生了变化，商业地产提供平台，经营方式也要发生巨大的变化，一定要自我革新、自我转型。”

另一方面，要解决金融的问题，这个金融是两段，一端是融资问题，另一端是退出问题。“如果还是用百分之十几的成本做商业地产，一定会出大问题；并且如果没有退出途径，对于商业地产而言是没有打通的，有着巨大的残缺。”

潘韬指出：“商业地产是一个资金密集型行业，国内的资产比较贵，投资回报率不是特别高，并且民营资本的资金相对贵，就造成投资压力会比较大。”

基于以上的判断，潘韬作为2005年便开始在商业地产领域打拼的老人，在2016年创立了信韬商业投资管理，初心也正是为了把资产端和资金端打通。

对于信韬商业投资管理而言，在投融管退的商业地产环节中，前期主要以“投”为重点，而目前，侧重点更多放在“管”上，在经营管理、资产管理以及运营管理。

“主要靠专业吃饭，为资本提供有力保障，这是我们的优势。”潘韬称：“以前做商业地产往往是资产做资产，运营做运营，投资做投资，割裂的比较厉害，甚至很多时候运营只是工具，不是一个有机组成部分。”

在潘韬看来，目前并非所有城市都存在机会。他指出，只有随着国内一二线城市不断发展以后，进入了存量时代，才会有更多的机会。

他续称，目前仅有部分城市进入存量时代，国内目前是一个多元化、发展阶段不同的社会，不同城市差别很大。已经进入存量时代的，只有排在前15的城市。在这里面，城市更新、存量改造是新的机会。

“在一线城市一定是存量，存量的交易、存量的改造是一线城市的机会，比如说现在上海一年的大宗交易1000亿以上，这里面几乎都是商业地产，这就是机会，存量的流动性非常好，交易非常活跃。到了无锡、青岛、杭州这样的1.5线城市，它现在还在大规模的市区城市更新，最核心的地段需要提升，这也是商业地产的投资机会和发展机会。”

什么样的城市是好的城市？潘韬认为主要看三个方面，经济总量、人口的数量和质量、产业结构，这样能更好的反应城市是否符合商业地产所需要的指标要求。

潘韬表示，信韬商业投资管理现在在一线城市更多的参与的是大宗交易，但更多是做一些补充性市场。工作重点是放在1.5线和强二线的城市更新，侧重点在资产运营端。