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2020-08

搜楼选址|写字楼分类标准与等级

来源: 搜楼选址

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搜楼选址|写字楼分类标准与等级


商务楼、写字楼、商铺类型划分

商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分,分为两大类:底商商铺项目和零散商铺。前者,酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层(可能包括一层、二层、三层和/或地下层)部分大规模用做底层商铺项目的发展,规模大,牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题,所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。

北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底商商铺项目,面积规模比较大,项目本身具有很强的市场吸引力,其主要客户范围已经超越了上面住户、租户,而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。

北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目,只是规模宏大,人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目,其建筑形式,以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项目的特点。


铺面、铺位类型

商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式,其他楼层基本上都是铺位形式。

经营业态特点

商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等,其定位通常为中高档消费者,而且国际品牌在当中占很大的比重。

投资回收形态

商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目,只要开发商实力足够,为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导,建议开发商只要采取出租的方式,即使出售,也应该主要以投资机构为销售对象。


投资策略

商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是:首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性";选择较好的楼层;以客流量为考虑参数,进行深入挑选;最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况,和开发商进行购买价格或租金的洽商。

商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是:首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性";以客流量为考虑参数,进行深入挑选;最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况,和开发商进行购买价格或租金的洽商。

商务楼、写字楼商铺的规模相对比较小,但投资风险并不高,比较适合个人投资者投资。

商务楼、写字楼零散商铺的特点

1)建筑形式特点

该类商铺所属的商务楼、写字楼,商业功能不是其主要功能,里面的商铺仅仅是为了满足住户、租户等的需要,鉴于上述原因,这些零散商铺主要集中在这些建筑的一层,数量少,规模也不大。

2)铺面、铺位类型

商务楼、写字楼零散商铺主要属于铺位形式,但鉴于这些建筑客户的特定光顾方式,无论是写字楼、饭店,其住户、租户都会从这些商铺的门前走过,所以这些零散商铺具有一定的铺面的价值。

商用公寓与写字楼有什么区别?

公寓与写字楼从字面的意义一个是居住一个是办公用楼,但它们也有共同的地方那就是它们都是商品房。它们根据功用被不同的消费者接受.公寓在配套上主要是要达到居住功能,满足居住的条件,而且要有一定的周边配套,例如:菜市场,学校,商场等.而写字楼要求在好的地段,交通方便,周边有一定的商业气氛.当然内部配套也是不可忽视的。公寓于写字楼使用人群基本一致,都是企业白领,但购买和用途有差别,写字客户为企业购买自用及大型投资客户。公寓为个人购买自住或小型投资客户购买。两者之间有一定互补性,按以后的发展形式来看,不论是物管、配套等因素来看。2者将会融合,现在已有写字楼提倡酒店式管理及配备住宅应有的公建配套。

公寓是以居住为主,但也掺杂的办公成份,其设计类型完全区别于居住小区,有商业氛围在其中,可称为商住两用。

写字楼则以商为主,在建筑设计时其配套设施等就全部采用商用,主要以公司、企业为消费群体。

功能:写字楼应该是纯商务办公;公寓是可办公可居住的空间形式

人群:写字楼的目标客户群为投资型买家及办公企业;

公寓的目标人群以以往实际经验判断更多为满足居住需求人群。

写字楼分类标准与等级

美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级:

其中A级为投资级,该类写字楼最适合市场要求,该类写字楼最适合市场要求,高档装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升,

B和C级写字楼一般比较陈旧,设计和功能跟不上现代潮流,部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。


由于我国的写字楼发展历程短,分类标准还不成熟。目前,国内关于写字楼的划分有如下三种标准:

(1)“甲”系列分类。北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则,是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一。所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性,是否达到5A写字楼水平;设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施)电力负荷、绿化、夜间照明)等方面是否与世界甲级写字楼水平同步;软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

按照上述标准,写字楼分为如下四个类别:

顶级写字楼:在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标;其次是具有代表性和标志性,在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场,不但城内的百姓知晓,全国各地的人也略知一二。

甲级写字楼:硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店,达到5A级写字楼水平,设备设施基本与世界同步,如电梯等候时间小于40秒,中央空调为四管式,软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。

乙级写字楼:硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差,部分达到5A级写字楼水平,设备设施以合资品牌为主,如电梯等候时间大于40秒,中央空调为两管式;软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。

丙级写字楼:硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料,基本的通讯设施及办公服务,设备实施基本为国产电梯、分体空调等;软件方面为传统的物业管理服务。

(2)As系列分类,即按写字楼的自动化(automation)水平分类,自动化水平越高,舒适度增加,办公的效率也越高,所以在自动化被人们广泛重视的情况下,As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。实践中,自动化被诠释成智能化,常常以智能化替代自动化的称谓。

写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说:3A是指3种自动化系统,包括楼宇自动化(BuildingAutomationSystem)、办公自动化(OfficeAutomationSystem)和通讯自动化(CommunicationSystem)。由于楼宇自动化较复杂,专家们把它分为三类:楼宇自动化、保安自动化系统(SafeguardAutomationSystem)、消防自动化系统(FireAutomationSystem),合起来称为5A。由此看,不能认为5A就高于3A。


各系统包含的内容主要有:

通讯自动化系统:包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。


楼宇自动化系统:包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。


办公自动化系统:包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统。


安保自动化系统:包括监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。

消防自动化系统:消防联动、自动喷淋、自动报警等。

(3)按功能复合程度分类:分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。

纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型,底层虽然有商业,但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。

当有两种或者两种以上的主要功能并存时,我们称为综合楼。如办公与商场复合的类型,如北京的丰联广场,昆太国际大厦、万通大厦等。

综合楼的高级形态是商务综合体。商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑,是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市,其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”,在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色,如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属于大型建筑综合体。商务综合体要求在很小的空间距离内同时满足高档商务活动需要,如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有机融为一体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地,是地标性建筑,反映城市风貌和经济实力,有着大批的白领阶层和成熟的公司企业,是高档消费活动场所。

商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮(高档饭店、麦当劳、比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧)、特色超市、精品购物店(世界名牌时装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品)、银行、商务服务中心(票务代理、图文制作、速递)等。北京华润置地开发的优士阁根据ShoppingMall的综合性、符合性和互补特点,进一步借用以描述商务综合体,称为“商务Mall”,集办公、酒店、金融、图书馆、健身等为一体,是成熟的商务综合体


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