过去一年，商业地产发展整体复苏向上，其独立价值日益凸显，在创新涌动的发展浪潮中。2023年行业又会出现哪些变化，将如何以不断进发的活力和发展风向，提升经济价值，为城市带来更多想象？

  01 宏观经济形势稳中向好  

  02 传统办公空间的新机遇  

投资意向

未来12到18个月内，市区(36.2%)和郊区写字楼(35.1%)被认为是最具吸引力的风险调整投资机会。

工作模式

年轻一代对混合工作模式的意愿正在提升，但九成中国受访者仍倾向以办公室为主的工作模式。

启示：传统写字楼可通过改进设施配合混合办公需求，如共享办公、共享会议室、增加配套等，把握升级改造新机遇。

吸引因素

办公地点的交通和商业配套对企业吸引和留住员工至关重要。同时,中国员工对健康智能的工作环境高度重视。

启示：对写字楼配套提出了更高要求除了区位优势，还需要合理的交通布局、完善的餐饮服务、丰富的休闲健康设施等。

  03 绿色建筑逐渐成为主流  

随着租户对办公楼空间升级的需求越来越高,高质量的优质办公楼资产优势越见突出，尤其是对ESG(环境、治理和管治)要求提高。

“绿色楼宇”比例上升

亚洲14个城市的超3000座甲级办公楼当中，获得绿色认证的甲级办公楼存量比例稳步上升,从12%攀升至42%。

企业愿为“绿色”买单

虽然目前企业租户在各类物业的“绿色覆盖率”不高，但未来需求增长空间巨大。

2022年中国区写字楼租户调查显示，目前大部分办公室已经位于绿色楼宇内的租户占比不到15%，但56%的租户表示有意愿租赁绿色健康认证楼宇。

据仲量联行发布的《可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力佐证》报告显示：在亚洲，对能源成本、可持续发展和脱碳目标的追求成为企业租户对绿色资产租赁需求增加的主要驱动力。

获得绿色认证的建筑已经展现出租金溢价。

“以人为本”的绿色办公空间是未来发展方向，通过采纳可持续的设计、引入现代化的办公设施、扩大科技应用等举措，让办公场所对环境产生积极影响并达成员工期望。

  04 城市更新加速资产管理升级  

随着城市更新进入加速落地阶段，行业进入由开发新建向存量盘活转型、向新经济领域资产寻求空间的关键时期，商办存量市场面临更加激烈的竞争，对存量资产改造和运营管理能力提出了更高的要求。

轻资产、重运营的必然性

一方面，支点城市的成熟区土地越来越少而商办存量在疫后将迎来一波报复性上涨：另一方面，投资获取新土地、新项目的成本愈发推高，开发利润的空间被持续挤压。

针对已经形成品牌壁垒、具备完善标准化建设的头部资管玩家，发展轻资产赛道、以管理能力充分兑现外溢市场的时空价值，已成为大家的必然选择，先形成规模者必将占有显著的先发优势。

核心资产的价值回归

疫情三年过后，市场供求双方普遍认识到核心地段优质商办资产的抗风险能力，稀缺的地段、稳定的租户结构、优良的口碑、完善的配套相比写字楼硬件本身可能更为重要。

租户在选址时将更倾向于成熟区域核心项目，而发展商也将优化资产结构、提高核心资产占比，使用价值与资产价值在标杆项目上得到归中。

国家政策导向

鼓励对老旧厂房、办公楼、商业综合体的存量资产改造，为既有项目引入新业态，引导城市更新进程，助力城市形成新的经济增长动力。

商办楼宇可通过提升城市品质、改善人居生活、加强安全韧性的优化，如智慧平台搭建、绿色建筑推广、TOD&POD等功能复合的集约型发展方式、租赁公寓等，融入和参与产业发展与城市更新。

面对诸多市场变化，国弘商管将继续聚焦商办资管运营、资产价值赋能，持续为全国500强企业、上市公司、大型龙头企业、投资机构等提供办公空间服务，深入洞察并理解多方的需求与期望，并联动各方资源，积极开展商管合作业务，实现以点带面，辐射引领，助力区域楼宇经济迭代升级，推动行业高质量发展。