办公大楼林立在一线城市，构成城市独特的天际线。鲜为人知的是，繁华的建筑背后的使用率是怎样的。

近日，在上海陆家嘴华夏银行大厦一家金融公司担任人事主管的李先生(化名)发现，同层办公人员更替速度越来越快，有的办公室自从上楼后，空出数月也没人来办公。

这个总高39层的甲级写字楼，因其米黄色方格的外立面，周围摩天楼之间的辨识度极高，也是国内外大企业争相进驻的场所。现在的办公场所利用率在85%左右。

这一数字并非上海写字楼市场最差的。据仲量联行的调查数据显示，今年第一季度，上海中央商务区写字楼空置率为10.6%，非中央商务区为28.4%，而该地区的空置率有所上升。租金市场上，每平方米房屋的平均租金明显下降，分别为10元/月/天，6.1元/月/天。

”从今年上半年开始，一些客户确实从大面积的办公室搬到了小面积的办公室，或者直接从小面积的客户那里搬。要想留住顾客，现阶段企业的对策只能是让出优惠条件。重庆天骄爱生活服务股份有限公司是虹桥协信中心的写字楼运营方，其上海分公司一位招商负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示。

整层一层空置50%

在华夏银行大厦，李先生的公司租了260平方米的办公室，每年租金约65万元。

「金融界有许多公司办不下去，租不起办公楼，就撤离了陆家嘴」，李先生介绍，自己的公司在陆家嘴发展了7年，就是这个行业中持久化的公司。但今年仍向该楼的业主提出减租请求。

六月十六日，上海中心大厦陆家嘴13层，记者走访了联合办公品牌 Wework，招商人员介绍，该层共有600多个工位，还有300多个待租，入住率约为60%。

上海中心大厦是中国第一高楼，是众多写字楼中的标杆，建筑主体高119层，总高度632米。曾有21万平方米的办公面积被一次入市，对上海办公市场造成强烈冲击。全球500强企业中的大型招租规模锁定用户，使得大多数办公场所无法得到有效利用。

记者以企业主身份向该部门负责人咨询上海中心大厦出租事宜，他表示，目前70层以上还有500~1000平方米的待出租办公用房，31层有373平方米、525平方米的标准交付办公用房，租金为每平方米14元。

「上海中心大厦及环球金融中心对于租户的门槛较高，资格要求较严，极少能顺利拿到，这也是陆家嘴空置率较高的原因之一」，一位在陆家嘴从事写字楼租赁业务的中介店主表示，近期，小面积写字楼的租赁需求较多，多数企业因经营规模缩小，纷纷将大面积写字楼转租或迁往非核心区写字楼。

据戴德梁行研究部统计，仅第一季度，就有3家大型企业迁往世博前滩板块的前滩世贸中心和前滩中心，其中1家迁往洋泾的陆家嘴滨江中心，租赁面积平均达5200平方米。

由于租金优惠的政策，上海一家大型互联网企业的总部就把整个总部搬到了张江国创中心，总部员工超过2000人，租用了整个大楼的办公室。

上海闵行区的中庚集团写字楼项目中庚环球创意中心招商运营负责人表示，第一季度，写字楼市场受疫情影响较大，许多租户无法经营，出现退租现象。自5月至6月市场逐渐回调，但距离正常水平仍有较大距离。此外，由于写字楼供应量大，项目间竞争激烈，部分项目开发商突然调整租赁政策，以减租或延长免租期限来抢客。

”他表示，按照以前的行情，本来租金要递增的，现在看来，项目可能为了留住客户，沟通一个双方都可以接受的付款方案。由于行情不好，许多原本无法协商的租约条款现在普遍可以沟通了。”这位负责人说。

为“揽客”多项让利

通过走访陆家嘴、静安寺和大虹桥板块的办公大楼，记者发现，大部分项目都可以以折扣价出售，或直接减免部分租金。

这一现象在三、四年前是根本不可能出现的，”上述写字楼租赁业务员坦言，从去年开始，陆家嘴写字楼的租金明显下降，即便如此，成交依然缓慢。

据中指研究院的数据显示，今年第一季度，上海市甲级写字楼租金较去年同期下降1.16%，至每平方米4.27元。从商圈来看，南京西路和陆家嘴商圈甲乙级写字楼的日租金分别为每平方米6.7元和6.05元；北外滩、虹桥商圈的日租金分别为每平方米4.78元和4.82元。园区内以园区为主的张江、漕河泾租金相对稳定，平均每日租金维持在每平方米3.7元左右。

该统计反映出上海写字楼租赁企业的经营压力。

据克而瑞写字楼市场研究小组发布的报告显示，上海写字楼市场整体承压，平均出租率和租金下跌，资产估值整体下滑。因租赁需求减少，未来三年新增供应423.5万平方米，加上已有空置存量市场消退周期近11年，项目间竞争日趋激烈。

六月十六日，记者来到位于上海市闵行区申虹路663号的虹桥协信中心，看到一期工程写字楼入住率不高，二期工程办公楼内空置了大量办公室。据出租业务人员介绍，由于前期招商运作不及时，现在还有更多的办公室待招商。

据公开资料显示，由渝派地产协信集团开发的虹桥协信中心总部办公集群，不仅有独立的总部私密空间，而且还可分栋独立使用，总部办公面积从3000平方米左右到16000平方米左右不等，并引进近6万平方米的协信“星光”商业，作为总部商务配套。四月份，协信地产与世界500强丰隆集团旗下新加坡城市发展有限公司的合作签约仪式就在这里举行，丰隆集团以现金入股的方式，跃升为协信地产的大股东。

但上述虹桥协信中心招商负责人透露，目前，一期租赁办公大楼入驻率只有50%~60%。

在上海，非中心商务区的写字楼需求放缓，更是引起了业界的关注。根据仲量联行发布的数据显示，以陆家嘴为核心的上海浦东中央商务区写字楼平均租金为10元/平方米，空置率为12.2%；以静安寺和徐家汇为核心的浦西中央商务区写字楼平均租金为9.6元/平方米，空置率为9.3%；而在外环非中央商务区，平均租金为6.1元/平方米，空置率为28.4%。

受到经济环境影响，上海部分企业推迟决策，租赁策略更加保守，部分企业对办公需求进行重新评估。公司紧缩的预算和复工的延误，使项目的施工和装修都面临挑战，从而拖延了租赁的进度。

莱坊董事、上海和北京研究咨询部门负责人杨悦晨分析指出，大虹桥板块目前空置率较高，基本在40%以上，近两年交付的新项目去化缓慢。除虹桥天地和万科中心空置率低于20%外，大多数出租项目的空置率在40%-50%之间。

它认为，市场空置率高与当前暴发及经济大环境恶劣有很大关系，同时市场供应这几年较多，而市场对办公室租赁的需求很弱，现有租户在到期时也都选择续租，导致大虹桥板块写字楼空置率高企。

是否要洗牌？

如何刺激现阶段写字楼市场的租赁需求，记者从上海市政府有关部门获悉，及时做出了调整。

二月份，上海市政府出台了《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》(简称"沪28条")，加大了对防疫重点企业的财税支持力度，减免了企业房租，对相关企业和个人给予了税收优惠，减轻了定期定额个体工商户的税收负担，支持了企业平稳健康发展。

四月十三日，上海市经信委发布《上海市促进网上新经济发展行动计划(2020-2022年)》，明确了集聚“100+”创新企业、打造“100+”品牌产品等行动目标，以十二大发展重点为着力点，借助人工智能、5 G、因特网、大数据、区块链等智能交互技术，构建融合现代生产制造、商务金融、娱乐消费、教育健康、交通运输等多个领域的新型产业形态。

仲量联行中国区商业地产总监张静表示：“虽然近期暴发对市场构成了挑战，但随着扶持政策的陆续出台，市场有望从中受益。中期和长期内，金融服务业、科技新媒体和医疗保健等具有较强韧性的行业仍将是上海写字楼需求的重点领域。

杨悦晨还认为，推动网上新经济发展的方案，对写字楼市场的长期租赁需求有促进作用。而近两个月来，上海部分写字楼市场也出现了复苏迹象。在浦东新区，保险、基金、证券等传统金融企业办公租赁需求有所增长，多家外资跨国公司在浦东设立了区域性总部。

对于写字楼租赁业务的定位和方向，记者多次致电上海中心大厦建设发展有限公司，工作人员表示已与品牌部取得联系，但截至发稿，仍未收到正面回复。