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2020-08

搜楼选址|虹桥地区写字楼市场分析报告

来源: 搜楼选址

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上海写字楼市场兴起于20世纪80年代末,90年代上半阶段发展到鼎盛时期,后受到亚洲经济危机的影响跌入低谷,90年代末一直处于停滞状态,直至2002年才开始出现正向的发展。目前上海写字楼市场在总体上正以良性的态势发展。

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一、上海写字楼市场整体分析

1.上海写字楼市场兴起于20世纪80年代末,90年代上半阶段发展到鼎盛时期,后受到亚洲经济危机的影响跌入低谷,90年代末一直处于停滞状态,直至2002年才开始出现正向的发展。目前上海写字楼市场在总体上正以良性的态势发展。

2.目前,上海甲级写字楼总面积约为370万平方M建筑面积,主要分布在四个区域内:浦东小陆家嘴金融贸易区、虹桥开发区、南京路沿线及淮海路沿线,此内集中了上海市中心近80%的中高档办公楼宇。

3.上海写字楼市场总体上保持良好的上升势头,尤其上海甲级写字楼租金逐步攀升。据高纬物业于2004年4月1日在全球同时发布的“世界主要办公地区”排名榜显示:上海以9.7%的租金年增长率居全球租金年增长率第三位;2004年后三个季度中央商务区租金进一步上升3.8%,每天每平方M平均租金则涨至0.79美元,如中信泰富广场目前已提升到USD0.9/m2/d;中环广场目前达到USD0.85/m2/d;且空置率已经降到7.2%,为10年以来的最低点。

4.上海市在2004~2007年间预计能推出近400万平方M的甲级写字楼,届时上海的甲级写字楼总面积将达近800万平方M。与之相比,目前香港有547万平方M,新加坡有750万平方M,纽约达2600万平方M,而东京则高达2900万平方M,且几个城市写字楼的入住率也几乎都达到了90%以上。

5.就目前上海市甲级写字楼供不应求的情况来看,高品质高档次的写字楼市场将持续看好,中低档的办公楼却吸纳乏力,空置率呈现进一步加大的趋势。因而提升品质和服务水平是写字楼市场开发的关键。

二、虹桥地区近期办公房市场分析

1.虹桥开发区始建于上世纪80年代,是一个以外贸中心为特征,集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物于一体的新型商贸区和商务区。它地处上海市区的西面,是最早对外开放的地区之一,也是上海甲级写字楼较为集中的CBD地区之一,该区域内的主要写字楼包括:仲盛金融中心、上海万都中心、协泰中心、太阳广场、金桥大厦、国贸中心、世贸商城、新虹桥大厦、安泰大厦、虹桥上海城等。整个虹桥商圈内的写字楼租金,近几年来一直处于稳健上扬的趋势,目前该地区甲级写字楼的租金行情,一般主要集中在每天每平方M0.45-0.70美元,个别高的达到每天每平方M1.00美元以上。详见下表:


2.从以上比较表中不难看出,仅2004年下半年,虹桥地区写字楼的租金便有了大幅度的上涨,特别是几座新近建成的5A甲级写字楼如万都的涨幅更是达到了17%以上。

3.产生如此涨幅的主要原因在于:

a.首先,虹桥地区已有相当长的一段时间没有新的办公楼入市,相对目前上海经济的飞速发展,国内外各型企业纷纷抢滩上海而造成的对高规范写字楼需求量的不断扩大,供求差距加大,从而刺激租金上扬;

b.其次,原来作为虹桥开发区生活配套的古北新区所能承载的住户已趋饱和。而于04年开始,总建筑面积达到103万平方M的古北二期的大规模建设,再一次吸引了大量成功人士入住虹桥地区,由此所带来的对就近办公的需求,又一次拉升周边办公房行情;

c.最后,目前上海其它几个新建CBD中心如小陆家嘴等的租金已普遍升至0.9—1.2美元/平方M/天,而虹桥地区完善的生活配备、成熟的商业办公环境、十年经营后在上海树立的高尚地位以及相对低廉的租金规范,为许多中小型公司提供了一个性价比更好的选择。

d.综上所述,造成虹桥地区写字楼租金上涨的均是长远的具有持续性的因素,由此我们可以认为,在供求关系未能平衡前,此一轮的租金上涨仍将持续一段时间。

4.但是在大盘上涨的同时,一些较早建设的、内部设施相对比较陈旧落后的办公楼如新虹桥大厦等则涨幅有限,只是受大环境的带动而连带受益。由此可见,在目前上海各个地区均在建设高档写字楼的冲击下,虹桥地区本身所具备的地段优势在不断弱化,而租客对楼宇本身所具备的现代办公所需的素质,如先进的智能化经管通讯系统及专业的物业经管等提出了越来越高的要求。像此类先天不足,而后天也难以通过设备更新等手段彻底改造的老写字楼,将逐步退出一线竞争的行列,只能以相对较低的租金规范来吸引部分二线的企业,难以有更大的发展。

5.在租金上涨的同时,区域内为数不多的几座产权式写字楼二手房的交易也相当活跃。以远东国际广场为例,总高为31层,位置在21层左右、北向、建筑面积174平方M的一套物业实际成交价格为25000元/每平方,且类似成交案例相当多。购买者部分为原先在周边租房办公的企业,因租金居高不下,转而自行购买;部分为看好租赁行情的投资客,虽然价格已高出原价许多,但因仍具极高的投资回报,还是认同其价值。

6.针对市场的需求,目前新建的高档写字楼也开始改变原来只租不卖的形式,改为产权出售,以期快速回笼资金。周边较典型的案例为《盛高国际》、《扬子江现代大厦》:



三、总论

1.虹桥开发区作为上海最早开发的CBD商务区,经历十年的发展,各方面的配套已非常完善,在上海及整个大中华区内已树立起高档办公区的形象,名声在外。

2.近年来,随着小陆家嘴、南京西路等一批新建高档写字楼的投入使用,再加上虹桥地区楼宇内部设备的老化以及区内没有轨道交通等种种因素,造成客源分流,许多原本在区内办公的大型跨国公司现已转投其它市中心地区的商务楼,现在区内租户大部分为中小规模的商贸公司,租金的平均水平也低于市中心的平均价格,使不少客户感觉虹开发已是昨日黄花。但事实上,虹桥开发区并没有老,它还是具备许多的优势:

a.虹桥及周边的地区(如古北新区、虹桥路沿线、沪青平公路沿线)是公认的上海最高档居住区域,此内集中了上海目前大部分的涉外人群。本着就近办公的原则,虹桥开发区自然其首选的位置,而且其中有许多客户从数年前甚至十年前便已开始在虹桥地区办公,已经对此区域内有了相当的依赖性,轻易不会选择离开。

b.随着万都、虹桥上海城等一批新建写字楼,以及目前正在兴建的同诠、盛高、杨子江等5A写字楼的陆续入市,整个虹桥地区写字楼的整体内在品质会有一个质的提升,已完全可以满足现代办公的需要。

c.随着地铁二号线延伸段的建成,再结合本身已有的相当发达的公交运行系统,将大大改善此区域的交通出行状况。

3.虹桥开发区在相当长的一段时期内仍将是上海相当重要的CBD中心之一,租金水平将根据上海经济发展的进一步发展而上调。

受居高不下的租金影响,越来越多的企业考虑自行购买办公楼,以节约开支。而投资客也因极高的投资回报开始日益关注产权型办公房。

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