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2020-11

搜楼选址|免租期、物业费...如何计算写字楼的“实际租金”?

来源: 搜楼选址

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在熬秃了半个脑袋后,小胡的创业项目终于有了一点起色!——他拿到了第一轮天使投资! 百万投资款到账的第一瞬间,小胡就决定要换一个更好的办公室!此前,10几个人蜗居在普通住宅里办公,实在窝囊,这次,他决定要换个更宽敞更明亮的办公室!

在熬秃了半个脑袋后,小胡的创业项目终于有了一点起色!——他拿到了第一轮天使投资! 百万投资款到账的第一瞬间,小胡就决定要换一个更好的办公室!此前,10几个人蜗居在普通住宅里办公,实在窝囊,这次,他决定要换个更宽敞更明亮的办公室! 办公室还没挑好,但问题先来了,“免租期”、“物业费”、“装修管理费”......埋头干项目的小胡,对这些名词一窍不通,对租金多少更是摸不着头脑:在进行租赁实操时,实际成本如何算?


搜楼选址来帮忙!//业主构成


在讲到租金前,我们首先要对即将租赁的写字楼业主方有清晰的认知,一般由于业主主体不同,签约和收费的方式都会有所不同。 业主是开发商的情况下,对自持的商业地产进行租赁,设有专业的租赁部门,对于入住的企业有特定的要求,租期也会有自己的规定,相对来说,门槛会高一些。 如果业主是购房者,也称“小业主”,是个人或公司出于投资或其他目的购入了写字楼,他们的出租要求较前者会更灵活,无论是在租金还是租期会更变通。

业主的不同直接影响着租期长短。由于规模较大,开发商的租期会更长,通常租期两年起步,如果是新建成的写字楼,在招租初期可能会要求三到五年的租期或以上,并且对于入驻企业的资质会有要求。而小业主的租期则更为变通,租期可以根据入驻企业的需要进行协商,一般为一到两年。
 如果租期达到了两年及以上,合同中通常会出现租金年涨幅的规定,这一点需要和业主再协商,一般租金会从第二年或者第三年开始月租金开始递增,甚至有个别的大厦连物业费也会一起递增,大家需要注意。 对于这位小伙伴还在初创阶段的公司来说,后续人员扩充程度还不明,公司发展的不稳定因素还比较多,在这样的情况下,选择靠谱的小业主进行一年左右的短期租赁,是比较符合合适的。


//租期分类

在了解租金具体的计算公式前,我们还需要了解写字楼的租期组成,不同的租期,也同样会影响着租赁的成本。

除去企业正常工作的时间段,一般来说,还会出现以下三种租期情况: 合同中规定的“装修期”:装修期内,不收取房租和物业管理费,只收取定额装修管理费,新招租的写字楼会给予更宽松的装修时长; 合同中规定的“免租期”:期间不收取房租,只收取物业管理费,这在写字楼租赁中较为常见,一般性一年的租期中,可以给到1或2个月的免租期,市场行情的波动也影响着免租期的长短; 不会出现在合同中的“隐形装修期”:并非合同约定,是在合同生效前的一段时间内,经业主允许,提前进场进行装修,是业主的“示好”,不产生其他费用; 前两者一般都会写进合同里,明明白白标注收费标准,最后的“隐形装修期”则更像是业主的诚意和示好,对租期的限制进行放宽,一般都是口头承诺。
//计算公式
在了解租期构成后,我们就能够开始计算真正的租金了。通常我们会在沟通中,了解到几个关键收费标准,包括了常见的“n元/日/平”、“每月管理费n元/平”,综合网络上的资料,搜楼选址为大家总结出了几个计算公式:

月租金=租金日单价×写字楼面积×365天/12月


月管理费=管理费月单价×写字楼面积


总租金=月租金×实际缴纳月数+月管理费×实际缴纳月数+装修管理费


月支出(包含月租金和装修管理费)=总租金/合同总月数


成交单价(含物业费等)=月支出(包含月租金和装修管理费)×12/面积/365


成交单价(不含物业费等)=【(月租金×实际缴纳月数)/合同总月数】×12/面积/365


这些公式,密密麻麻,你是不是看着有些晃眼睛?没关系,搜楼选址给你举个例子,你就能学会计算了!
//案例
譬如说这有一个300平的办公室,签约单价是5元/平/天,物业费是15元/平/月,一共是签约2年,业主给了1个月的装修期和2个月的免租期,装修管理费是10元/平/月,那么该如何计算? 总租金=(300×5×365/12)×21+15×300×23+10×300=1064625元,单月成本=总租金/24=443359.375
元,成交单价(含物业费)=443359.375×12/300/365=4.86元/平/天成交单价(不含物业费)=【(5×300×365/12)×21/24】×12/300/365=4.375元/平/天


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