杭州甲级办公需求与供应量

近日，仲量联行和戴德梁行相继公布了2018年杭州商业地产市场数据报告。

综合来看，2018年杭州甲级写字楼新增供应井喷，市场需求在过去一年进一步呈现多元化格局。优质零售市场方面，随着地铁及城市基础的建设，以及各区域商圈的稳步发展，杭州商业地产已经迎来百花齐放的新时代，精品化、特色化的小体量商业正逐步涌现。

杭州商业市场的格局转变，侧面反映出杭州整体城市水平的提升。近年来，借着亚运契机，杭州通过加快基础设施建设、改善城市面貌、推动产业转型升级和优化人才引进方案等手段，不断加大城市吸引力，成为国内最具活力、最受年轻人喜爱的城市之一。

金融保险业仍是甲级办公楼市场的需求引擎

对于杭州写字楼市场来说，2018年是转折与调整的一年。

上半年市场较为活跃，销售成交面积占2017年总成交的32.3%。其中，第一季度空置率较去年下降，租金环比上涨0.2%；第二季度吸纳量达到全年峰值，租赁市场库存去化明显。但是，下半年受到整体经济环境的影响，市场趋冷，成交以大宗交易为主。

戴德梁行数据显示，2018年杭州写字楼存量为5139689平方米，年度新增供应609771平方米，平均租金为4.35元/平方米/每天，空置率为19.1%，年净吸纳量671895平方米。

上半年销售成交价明显走高，前两个季度的销售成交面积占2017年总成交32.3%，第一季度空置率较去年下降，租金环比上涨0.2%，第二季度吸纳量达到全年峰值，租赁市场库存去化明显；下半年，受中美贸易摩擦，经济环境的影响，大宗交易成市场销售主角，第三季度联合办公还是主力大宗租赁客户，第四季度，租赁市场遇冷。

租赁市场来看，2018年杭州整体甲级写字楼租金水平为4.35元/平方米/天，接近一线城市租金水平。武林商圈的平均租金水平最高，达到4.8-9元/平方米/天。而这其中，嘉里中心的租金水平最高，基本超过8元/平方米/天。

租赁客户来看，金融保险业仍是甲级办公楼市场的需求引擎，联合办公成大宗租赁成交主力，大城西及滨江为互联网科技活跃区域。

从各商圈的出租率来看，黄龙、武林、庆春、钱江新城四大核心商圈吸引力持续强劲，出租率维持较高水平；新型商圈中，钱江世纪城及未来科技城的空置率也下降明显。并且，随着板块轮动，板块入驻热度差异缩小，新兴板块迅速成长。

销售方面，下半年大宗交易频发，外资基金开始进入杭州。从板块看，钱江新城、钱江世纪城、运河CBD位居前三。从成交结构看，自用占比74%，投资比例上升，新进上市公司及政府机构为重要机会点。

戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光预测，2019年开始杭州写字楼市场的主要新增将开始移向钱塘江南岸。“租赁市场供应持续放大，未来核心区域客户准入门槛进一步提升，中小企业生存难度增加。销售市场预计迎来大宗交易高峰，钱江世纪城、西溪板块、未来科技城等热点新兴板块未来两年内都将持续释放上涨动力。”

科技助力，零售市场业态升级

2018年，杭州迎来多个商业综合体开业，且开业表现都不俗。得益于移动互联网、物联网和大数据等技术日益成熟，越来越多的购物中心在技术驱动下实现场内商户数字化、智能化管理，线上线下客流互相转化、多场景会员高效运营和精准定位等目标。

根据仲量联行统计，主城区优质零售市场迎来7个项目开业，共计约45万平方米。从项目分布来看，新增供应集中在城北商圈，体量占全市供应的2/3。全市优质零售项目空置率保持平稳，为7.5%，同比微降0.2%。

在商业业态上，生活服务和休闲娱乐类商户需求强劲，租赁面积占新开业商户的32%，包括网易考拉、天猫国际、淘宝心选、网易严选等全国首家线下实体店。餐饮、零售及儿童娱乐持续保持稳定需求。

此外，不少“老面孔”通过科技加持，正以全新面貌示人。据悉，知味观、满记甜品等知名品牌通过硬件改造和引入人工智能等手段，缩短消费者等待时间、降低人力成本，极大提升了运营效率。技术应用的成功，使得品牌的扩张需求得以持续。与此同时，同样带有“科技属性”的新能源汽车品牌租赁需求也出现上升态势。　　

精准定位和稳定需求，带动了租金的稳步上升。

据悉，核心商圈优质项目通过业态调整，把空置率降低到4.7%，租金水平同比上涨4.6%；非核心商圈的新项目也表现良好，租金总体保持微涨。目前，全市优质零售项目首层有效净租金为20.9元/平方米/天，较去年同比上涨3.6%。

仲量联行杭州零售地产部总监卢纯蔚表示，2019年杭州将迎来历史第二供应高峰，预计共9个项目开业，合计107万平方米。

他认为，杭州作为“新零售之城”样板标杆，核心商圈紧随时代潮流，进一步优化商业业态、融合文化内涵，仍将是优质零售市场租金增长率贡献之主力。而竞争环境下，非核心商圈空置率或出现小幅上升，但同时也会加速现有格局的创新和改变。

本文来源：杭州日报